Cuando un propietario nos llama porque su inquilino lleva meses sin pagar, la primera pregunta que hace casi siempre es cuánto va a tardar. Y la que debería hacer es otra: si tiene lo necesario para que el juzgado le admita la demanda. Porque una demanda inadmitida no le retrasa unas semanas, le devuelve al punto de partida.
Los cinco documentos
- El contrato de arrendamiento. Con todos sus anexos y prórrogas. Si el contrato es verbal, no se cae el procedimiento, pero cambia la forma de acreditar la relación y conviene decirlo desde el principio.
- La acreditación de que la vivienda es suya. Nota simple del Registro o escritura.
- El rastro de los pagos. Extractos bancarios donde se vea qué se pagó, cuándo se dejó de pagar y cuánto se debe hoy. Los recibos sueltos ayudan; los extractos son los que se sostienen.
- Las comunicaciones con el inquilino. Incluidos los mensajes de móvil y los correos. Aquí es donde suele estar la prueba de que usted intentó resolverlo antes de ir al juzgado, y eso hoy vale más que nunca.
- El requerimiento previo de pago. Este es el que se olvida, y es el que más pesa.
El paso que decide el procedimiento
Desde el 3 de abril de 2025, con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, antes de presentar una demanda civil hay que acreditar que se intentó resolver el conflicto por un medio adecuado de solución de controversias. El desahucio por impago de renta no está entre las excepciones de la ley: si no se acredita ese intento, la demanda se inadmite.
La buena noticia es que el requerimiento de pago que el propietario ya tenía que hacer para evitar que el inquilino paralizase el procedimiento pagando a última hora puede servir también para cumplir este requisito. La mala es que no basta con reclamar. Los juzgados vienen exigiendo que en ese requerimiento se vea una voluntad real de negociar, expresada de forma clara y verificable. Un escrito que solo dice «pague lo que debe» puede no servir.
Traducido a la práctica: el requerimiento previo ha pasado de ser un trámite recomendable a ser la pieza que decide si su procedimiento arranca o se cae en la puerta del juzgado. Y hay que redactarlo pensando en las dos funciones a la vez.
Lo que hacemos nosotros con esto
Cuando nos llega un caso, lo primero que hacemos no es escribir la demanda: es revisar si el requerimiento previo está hecho y si está hecho de forma que sirva. Si no lo está, se hace bien, y ese trabajo se descuenta si después presenta la demanda con nosotros.
Si lleva meses sin cobrar, llámenos al 627 47 01 98. En diez minutos sabemos por qué vía va su caso y qué le falta.
